«Ценовой пузырь, связанный с ипотекой, надулся до максимума в начале года и скоро взорвется»
Темпы роста цен на жилье в Москве с начала года стали одними из самых низких в России — 5 процентов. Об этом свидетельствует исследование bnMap.pro. Лидирующую позицию занимает Казань — плюс 38% к стоимости жилья. В Ростове-на-Дону — плюс 26%. Надолго ли столица России останется в хвосте рейтинга и почему так резко взлетела стоимость квартир в столице Татарстана и других городах-миллионниках, рассказали эксперты «МК».
Фото: АГН «Москва»
— Цены в Москве постоянно росли в последнее десятилетие. Неудивительно, что запас их ускорения исчерпал себя уже в 2020 году, а в 2021-м ситуация развивалась просто по инерции, — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сейчас квартиры и апартаменты в Москве близки к пределам платежеспособности спроса, даже несмотря на более высокие доходы жителей столицы.
Вторая причина кардинального замедления темпов роста цен в Москве, что не секрет, — стоимость квадратного метра в абсолютном выражении.
— Средняя цена квадратного метра в столичных проектах комфорт-класса в январе составляла 260 тысяч рублей, по итогам июля — 264 тысячи. Для жилья бизнес-класса эти показатели соответственно 385 тысяч рублей и 399 тысячи,- приводит цифры генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
— Основной феномен коммерческого девелопмента в нашей стране заключается в том, что себестоимость строительства во всех регионах если не одинакова, то различается не так существенно — от 80 до 120 тысяч рублей за квадратный метр. Варьируется только стоимость земельного участка, но, по большому счету, тоже незначительно,- констатирует Ирина Доброхотова.
По данным «Бест-Новострой», в Казани, где цена «квадрата» подскочила на рекордные проценты, она все равно не намного выше себестоимости: 137,7 тысячи рублей. В Ростове-на-Дону (второе место в рейтинге роста цен) квадратный метр вырос на четверть и достиг 118 тысяч рублей. В Екатеринбурге «метр» обходится покупателям в 120 тысяч, в Тюмени — в 104 тысячи, в Самаре — в 96 тысяч.
«Жилое строительство в некоторых городах балансирует на грани самоокупаемости, отсюда и более стремительная инфляция, — утверждает Ирина Доброхотова. — В Москве же запас прибыльности у девелоперского бизнеса больше, поэтому цену квартир определяет не себестоимость строительства, а баланс спроса и предложения».
— Города-миллионники первой десятки можно условно разделить на две группы, — рассказывает маркетолог ГК «Бэсткон» Сергей Ковалев. — Первая, где мы видим рост цен на 20-40 процентов: Казань, Ростов-на-Дону, Самара, близко к ним Челябинск. И остальные города — с 13-16% роста.
Объяснение происходящему простое, говорит Сергей Ковалев. Богатые Казань-Самара давно уж засиделись в старых ценах, им не хватало широкого доступа к ипотечным деньгам. И они его получили: идет быстрый рост цен, застройщики поднимают барьер входа до уровня, соответствующего новому уровню спроса.
В остальных городах та же история, но где-то есть излишки нераспроданного за прошлые годы жилья, где-то недостаточно развернулась ипотека, где-то спрос все равно недостаточно велик для разгона цен. Поэтому в них все будет происходить гораздо медленнее.
— В Москве вполне мог произойти плавный рост на уровне 10-11%, если бы не ценовой пузырь, связанный с ипотечным доступом к деньгам, надувшийся в начале года и готовый взорваться. Ажиотаж ожидаемо сменился охлаждением спроса, — заключает Сергей Ковалев.
Директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер» Евгений Межевикин полагает, что достаточно сдержанный показатель роста цен в Москве связан и с открытием продаж в новых жилых комплексах: «На фоне и без того высокой девелоперской активности объем предложения на рынке новостроек Москвы увеличился с начала года еще на 14%. В продаже на столичном рынке сейчас 39,3 тысячи квартир и апартаментов».
— Осенью ожидается постепенное увеличение цены предложения от 2%, а до конца года московские новостройки могут подорожать на 7-10%. Повышение обусловлено инфляцией, удорожанием проектного финансирования, а также необходимостью постепенно компенсировать те издержки, которые несут застройщики по субсидированию ипотечных ставок, — прогнозирует Яна Глазунова.
