И чем для них обернется закон о «жилищных сертификатах»
В этом году Московская область планирует окончательно решить вопрос с обманутыми дольщиками. Однако насколько реалистичны подобные планы? Ведь в области остается еще порядка 10 000 дольщиков, которые годами ждут ключи от квартир. Кому из них повезет справить новоселье, а кому вместо квартиры власти предложат получить денежную компенсацию? И как проходит процесс возобновления замороженных проблемных объектов, «МК» рассказала эксперт по правам обманутых дольщиков Ирина ДРОЗДОВА.
Фото: Соцсети
— К сожалению, бюрократическая машина работает очень медленно. Решение о том, что наше ЖК будет достраиваться, было принято в ноябре 2020 года, а строить начали только в январе 2023-го.
— На мой взгляд, причина в том, что между ведомствами, от которых зависит скорость продвижения работ на объекте, нет четкой координации.
— Давайте поясню, как это происходит на практике. К примеру, в Солнечногорском городском округе есть еще один недострой — ЖК «Акваполис». Два года назад федеральный фонд принял решение о том, что будет достраивать ЖК, люди все это время ждали, что вот-вот строители начнут работы. Но время шло, ничего не делалось, и теперь им говорят: стройку продолжать нецелесообразно, мы вас отправляем на выплаты.
— Региональный фонд совместно с профильным министерством Московской области не проработали в свое время вопрос подключения данного объекта к инженерным сетям. А сейчас стало понятно, что проще перевести дольщиков на выплаты, чем изыскать возможность подключения еще одного жилого комплекса к коммуникациям, которые и без того работают на пределе. А теперь представьте, что люди два года жили надеждой получить жилье, а теперь им говорят: получите деньги. Но за это время их деньги еще больше обесценились.
— Размер выплат зависит от степени готовности недостроенного дома. Оценкой занимаются эксперты, которых нанимает федеральный фонд. При этом они, как правило, всегда занижают процент. Например, дом построен на 80%, а в отчете пишут — на 45. После этого по специальным утвержденным формулам рассчитывают стоимость компенсации. В основу расчетов ложится рыночная стоимость квадратного метра недостроя с такой же степенью готовности в данном районе.
— По закону выплаты не должны быть ниже той суммы, что указана в договоре долевого участия. Но люди покупали свои квартиры несколько лет назад, за это время их деньги обесценились. Если за 2,5 млн рублей 10 лет назад в области можно было купить однокомнатную квартиру, то сейчас этой суммы уже не хватит даже на студию. Если готовность дома высокая и эксперт это укажет в своем отчете, то размер компенсации может быть значительно выше изначального взноса; но такое практически не случается.
— Прежде чем начинать строительство, заключать договора с подрядными организациями, техническим заказчиком, региональный фонд должен принять недостроенный дом и земельный участок от застройщика-банкрота. Но чаще всего на сделки с такой недвижимостью наложен запрет в Росреестре. Это связано с тем, что дольщики подают иски в суд на бывшего застройщика, чтобы получить компенсацию за срыв сроков строительства. Компенсацию им платить нечем, потому что застройщик к тому времени все средства со своих счетов вывел, поэтому судебные приставы выносят запрет на все сделки с недвижимостью застройщика.
— Да, и этим должны были заниматься представители регионального фонда вместе с конкурсным управляющим. Но они эту работу так и не могли организовать, например в нашем ЖК.
— Конкурсному управляющему это невыгодно; чем дольше дело находится у него, тем больше он получит вознаграждение. А чиновникам просто неохота заниматься такой нудной и трудоемкой работой. В результате мы сами вместе с помощником прокурора Солнечногорского городского округа ездили к судебным приставам, просили передать документы, отвозили их в Росреестр. Причем первый раз их там потеряли, пришлось второй раз везти, оттуда — в МФЦ. Вот и уходит время. И только благодаря тому, что прокуратура Солнечногорска в ручном режиме решала наши вопросы, что-то двигалось.
Скажу больше: на уровне области регулярно проводятся «круглые столы», встречи, рабочие группы собираются. В них входят представители от всех заинтересованных ведомств и организаций, в том числе и представители Росреестра. Но вот толку от этих заседаний очень мало, никакого действенного алгоритма они выработать не могут, и каждый раз с новым объектом все проблемы повторяются по кругу.
— Больше года длятся бесконечные экспертизы. Первую проводил конкурсный управляющий, потом, когда федеральный фонд получил от него документы, там проводили свою экспертизу, и, наконец, региональный фонд, получив объект, тоже стал проводить еще одну экспертизу.
— Во-первых, потому что в строительстве объекта будут задействованы деньги как из федерального, так и регионального бюджета. А во-вторых, пока стройка была заморожена, над нашим ЖК установили полетную зону и региональному фонду запретили продолжать строительство, так как это нарушало санитарные нормы. Как только это выяснилось, нас опять хотели отправить на выплаты. Пока не вмешался главный управляющий директор федерального фонда Константин Тимофеев.
— Нашли специализированную организацию, которая доработала проект ЖК, рассчитала, что нужно дополнительно сделать, чтобы все санитарно-эпидемиологические нормы были соблюдены. Например, в наших домах появится специальное шумозащитное остекление, еще будет выполнено шумопоглощающее укрытие в прогулочной зоне и многое другое. Правда, таких организаций всего несколько на всю страну, и они завалены работой, поэтому нам опять пришлось ждать, когда они смогут выполнить наш заказ. Вот так и уходит время.
— На самом деле так и получается, хотя я лишь доверенное лицо дольщиков. Но приходится быть одновременно в прямом контакте со всеми организациями, от которых зависит продвижение стройки. Если их постоянно не теребить, не подталкивать, дело с места не тронется. Мы звоним проектировщику, спрашиваем: что у вас по выходу корпусов из экспертизы? Он мне: 27-й дом не согласован, потому что «Мособлгаз» не дает подтверждение. Звоним туда: в чем дело? Они: мы с вами разговаривать не будем, вы для нас никто. Звоню в прокуратуру, прошу о помощи. Наш куратор из прокуратуры собирает на стройплощадке представителей сразу нескольких подрядных организаций, к которым были вопросы.
— Просто там люди работают честные, порядочные, отзывчивые; понимают, что дольщикам и без того досталось, вот и помогают. А иногда от чиновников приходится слышать совсем иное мнение: мол, чего жалеть дольщиков, они инвесторы, должны были сами соображать, куда деньги вкладывают. Я обычно в таких случаях говорю: а вы на что? Почему допустили долгострой? Почему не контролировали застройщика, который выводил в офшоры деньги дольщиков?
— Каждый раз, когда возникает какой-нибудь затык с оформлением документов, они говорят: это не наша зона ответственности. Они заключили договор с техническим заказчиком, который должен разруливать все вопросы с Мособлгазом, проектировщиками и так далее, — и успокоились. Но ведь на практике мало заключить договора, нужно еще и контролировать их!
При этом каждый день проходят межведомственные совещания рабочей группы, они проводят зуммы с дольщиками. Но эффекта от всей этой суеты никакого. И в какой-то момент в региональном фонде могут решить, что им проще отправить дольщиков на выплаты, чем достраивать объект.
— Раньше у дольщиков был выбор: взять деньги или ждать, когда их дом достроят. Потом право выбора у них отобрали. Теперь, если федеральный фонд принимает решение о дострое, то дольщик не может выбрать выплаты. Но вскоре грядет новое ограничение прав дольщиков. Если сейчас люди еще получают денежные выплаты, то скоро введут жилищные сертификаты. Конечно, сейчас тоже немало проблем с получением выплат: нужно открыть специальный счет, ждать месяц, а то и два. Но все-таки люди сами распоряжаются полученными средствами. Могут купить жилье в новостройке или на вторичном рынке.
А вот когда Дума примет закон о жилищных сертификатах, тогда для дольщиков ситуация резко ухудшится. Они будут вынуждены идти с этими сертификатами к новому застройщику или продавцу, а так как этих средств им не хватит на новую квартиру, то придется брать новую ипотеку. Не исключаю, что застройщики тоже будут занижать стоимость сертификатов, им ведь нужно будет их как-то обналичивать.
— Да, через арбитражный суд. Но для этого им нужно будет провести новую экспертизу, а это стоит денег, и немалых.
— Строительно-техническая экспертиза дома стоит сотни тысяч рублей. Этим и пользуются.
— Первое — нужно доказать, что степень готовности дома выше. Но у дольщиков нет исходной документации дома, она находится либо у конкурсного управляющего, либо в федеральном фонде. Поэтому им нужно ходатайствовать в суде о запросе этих документов для проведения экспертизы. Суд такие ходатайства удовлетворяет, но все это страшно затягивает процесс. Еще очень часто строительно-техническую и проектную документацию изымают в рамках уголовных дел, которые заводят на застройщиков. А бывает, что этих документов просто нет.
Сейчас закон о сертификатах для дольщиков еще находится на стадии обсуждения. Если его примут в той редакции, что я видела, то сертификаты нельзя будет продать или подарить, только оставить в наследство. Более того, если гражданин не сможет его реализовать в течение 3 лет, то деньги вообще сгорят.
